Choisir le type de société adapté à l’activité LMNP

Investir dans l’immobilier locatif en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) peut s’avérer une stratégie financière judicieuse. Il est toutefois essentiel de choisir le type de société le mieux adapté à cette activité pour optimiser la fiscalité et la gestion patrimoniale.

Les options couramment envisagées incluent la Société Civile Immobilière (SCI) et la Société à Responsabilité Limitée (SARL) de famille. Chacune offre des avantages spécifiques en termes de succession, de protection du patrimoine et de charges fiscales. La sélection du statut juridique le plus approprié dépendra donc des objectifs personnels et des besoins financiers de l’investisseur.

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Les critères pour choisir le type de société adapté à l’activité LMNP

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet à un particulier de mettre en location ses biens immobiliers meublés tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Pour choisir le type de société adapté à cette activité, plusieurs critères doivent être examinés.

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Protection du patrimoine

La protection du patrimoine personnel est un critère essentiel. Par exemple, l’Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée (EURL) et la Société Civile Immobilière (SCI) offrent une séparation claire entre le patrimoine personnel et le patrimoine professionnel. Cela protège l’investisseur en cas de difficulté financière. En revanche, l’Entreprise Individuelle (EI) n’offre pas cette protection.

Fiscalité

Le régime fiscal applicable est aussi déterminant. Une EURL permet d’opter pour l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés, offrant une flexibilité bienvenue. La SCI, quant à elle, est soumise à l’impôt sur les sociétés pour les activités de location meublée, ce qui peut être avantageux selon les situations.

Transmission du patrimoine

Pour ceux qui envisagent de transmettre leur patrimoine, la SARL de famille se présente comme une option intéressante. Ce type de société permet une gestion facilitée de la succession et offre des avantages fiscaux en matière de droits de mutation.

• EURL : Permet de protéger le patrimoine personnel et offre une flexibilité fiscale.
• SCI : Soumise à l’impôt sur les sociétés pour la location meublée, idéale pour protéger le patrimoine.
• SARL de famille : Avantages en matière de transmission du patrimoine et de succession.

Gestion administrative

La simplicité des démarches administratives est un autre facteur à considérer. Le statut de micro-entrepreneur présente des démarches simplifiées et une comptabilité allégée, mais ne protège pas le patrimoine personnel. Pour un investisseur qui souhaite éviter une gestion administrative lourde, ce statut peut être attractif.

Les options de sociétés pour un investisseur individuel en LMNP

EURL : Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée

L’EURL est une forme juridique idéale pour un investisseur individuel en LMNP. Elle permet de protéger le patrimoine personnel en le séparant des biens professionnels. Ce type de société offre une flexibilité en matière fiscale, permettant de choisir entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés. L’EURL facilite les démarches administratives, notamment en cas d’agrandissement de l’activité.

EIRL : Entreprise Individuelle à Responsabilité Limitée

Bien que l’EIRL ait cessé d’exister au 16 février 2022, il est pertinent de la mentionner pour son concept de protection du patrimoine personnel. L’EIRL permettait de séparer les biens personnels des biens professionnels tout en maintenant un régime fiscal flexible. Elle était cumulable avec le statut d’auto-entrepreneur, offrant ainsi une certaine souplesse administrative.

EI : Entreprise Individuelle

L’EI permet aussi de pratiquer l’activité de LMNP, mais sans protection du patrimoine personnel. Cette forme juridique est soumise au régime réel simplifié de l’impôt sur le revenu, ce qui peut être une contrainte pour certains investisseurs. En revanche, la simplicité des démarches administratives peut séduire ceux qui ne souhaitent pas s’embarrasser de formalités complexes.

Micro-entrepreneur

Le statut de micro-entrepreneur présente des démarches simplifiées et une comptabilité allégée. Il n’offre pas de protection du patrimoine personnel. Ce statut peut convenir à ceux qui débutent dans l’activité de LMNP et souhaitent tester le marché sans s’engager dans des démarches administratives lourdes.

• EURL : Flexibilité fiscale et protection du patrimoine personnel.
• EI : Simplicité administrative mais sans protection du patrimoine.
• Micro-entrepreneur : Démarches simplifiées mais sans protection du patrimoine.

Les options de sociétés pour un investissement en LMNP à plusieurs

Indivision

L’indivision est souvent choisie par les investisseurs souhaitant acquérir un bien immobilier en commun sans lien de parenté. Ce statut juridique permet de mettre en location le bien sous le régime LMNP, mais nécessite l’accord de tous les co-indivisaires pour toute décision importante. Cette structure est souple, mais peut devenir contraignante en cas de désaccord entre les parties.

SARL de famille

La SARL de famille est idéale pour les investissements entre membres d’une même famille. Ce type de société permet de transmettre le patrimoine aux héritiers tout en bénéficiant d’une imposition à l’impôt sur le revenu, plus avantageuse pour les revenus locatifs. La SARL de famille offre une certaine sécurité juridique et une gestion simplifiée des biens.

SAS

La SAS (Société par Actions Simplifiée) offre une grande flexibilité dans sa gestion et ses statuts. Elle est adaptée pour des projets d’investissement plus complexes. La SAS peut entraîner une double imposition : à l’impôt sur les sociétés et à l’impôt sur le revenu pour les dividendes perçus par les associés. Cette forme juridique est donc à considérer avec précaution.

SCI

La SCI (Société Civile Immobilière) est une structure couramment utilisée pour la gestion de biens immobiliers en famille ou entre associés. Pour la location meublée, la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, ce qui peut être moins avantageux fiscalement. Cette forme de société facilite toutefois la gestion et la transmission du patrimoine immobilier.

• Indivision : meilleure option sans lien de parenté, nécessite l’accord de tous.
• SARL de famille : idéale en famille, imposition à l’IR.
• SAS : grande flexibilité, attention à la double imposition.
• SCI : facilite gestion et transmission, soumise à l’IS en location meublée.